【宅基地纠纷】第5讲：有了宅基地就可以盖房子了吗？
作者：宋静
单位：广东诺臣律师事务所·福律阁土地诉讼团队
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责编/黄皮果
今天我们交流第5个话题：有了宅基地就可以盖房子了吗？
根据不少人的亲身经历，这似乎并不是一个问题：我已经取得宅基地，当然有权盖房子。
但是宅基地上盖房子，还有很多环节需要一一克服，并不是大家想象的那样，宅基地一拿到，就可以直接盖房子。
怎么盖？有一套相应的规范需要我们去熟悉。
根据《中华人民共和国城乡规划法》的规定，村民在村镇规划区范围内进行乡镇企业或者公共设施建设的时候，必须申请领取乡村规划建设许可证。
但对于村民需要建设宅基地上房屋的情形，《城乡规划法》里并没有专门的规定，而是授权给各省市自行制定管理办法。
有不少地方继续按照《城乡规划法》里的要求，建设乡镇企业和公共设施，需要领取乡村规划建设许可证；村民建造宅基地上的自住房屋，也需要领取乡村规划建设许可证。
有的省市没有要求乡村规划建设许可证，但是在建房前，需要履行一系列手续。
因为在宅基地上修房子，一修好就是具有永久性、永固性的设施。这个设施一旦修成，产生的影响会在很多年里一直存在。
对于宅基地上修房子，无论是不是一定要领取乡村规划建设许可证，都是需要纳入监管范围的。
一般情况下，需要履行的手续和取得宅基地使用证时的程序，大体是差不多的。
想修房子，首先向村小组或者村委会提出申请，由村小组或者村委会进行核实，核实你确实已经取得宅基地使用证；再征求邻居的意见，大家没有疑议或者疑议不成立的，村委会就会把你的申请上报给乡镇政府，乡镇政府进行审核后予以批准，同时报送县自然资源局备案。
乡镇政府进行审核时，会看申请建房的个人是否符合“一户一宅”的情形，以及提交的申请材料是否齐全等。
个人向村委会、乡政府申请建设宅基地房屋，一般需要提交个人建房申请表、户口本以及户内的人口居住情况、一户一宅承诺书、宅基地的地形图以及取得宅基地的权属凭证等资料，村委会会对这些材料做初步的审核，再上报给乡镇政府进行审批。
关于宅基地上房屋建设的设计和施工问题，主要是当地的地方性规范加以规定的，一般会结合当地的人口情况、土地情况、人均土地面积、当地的地质地形状况，对宅基地房屋的建基面积、建筑面积、层数和高度作出规定和限制。
这一点，各地要求可能不一样。比如广州市要求宅基地房屋的建基面积为80平方米，就是房子在宅基地范围内的占地面积不能超过 80 平方，房屋建设的层数不能超过三层。
因为农村的房屋建设强度和建设质量很有限，不可能允许你建设很多层，这对地基的要求很高。我们经常可以看到农村的房屋建得太高，地基承受不了的情况。
广州的宅基地房屋总高度要求不能超过 10 亿米。有些区人均土地面积较少，广州市也允许各区结合当地的特点，适当对层数和高度做出一定的灵活处理。
对于村民修建宅基地上房屋的设计和施工，在早期的《村庄和集镇规划建设管理条例》中，只有对需要建设两层以上的乡镇企业或公共设施建设，要求有专门的建筑设计，对于村民个人建房的，倒没有什么具体的设计方面的要求。
对于村民个人修建住宅，由各地的地方性规定提要求，不少地方会推出一些标准化农村住宅的设计图给大家免费使用。
有的地方出于统一的、新农村的村容村貌的考虑，可能会对房屋建设的设计提出统一的要求，尤其是临街、临主要干道的建筑。
总体上，对于在村子里的村民个人建设房屋，设计方面没有太多要求。
偶尔我们还会遇到例外的情况：虽然已经取得宅基地使用证，但是一级一级向上报建时，最后的结果居然是不准许建设，未能得到批准。
比如当地的集体土地，因为建设项目或者土地储备的需要，已经发布土地征收预公告，这时再去报建准备修房子，政府不会批准。以免这边修起来，那边又要拆迁补偿，避免抢建、抢修、驳补偿的嫌疑。
很多地方都要求取得宅基地证后，必须在两年内盖房子，否则失效。
这是为了提高宅基地的集体土地的建设用地的利用率。如果报建时提交的宅基地使用证已经失效，可能得不到镇政府的批准。
另外，审核时发现申请人不符合“一户一宅”要求的，也可能不会通过审批。
对于镇政府不批准报建许可的，既可以向县政府申请行政复议，也可以到当地的法院提起行政诉讼，要求县政府或者法院责令镇政府在依法审查的基础上，批准我们的报建。
我们一再强调，取得宅基地和修房子需要报建，并不仅仅因为报建是履行程序，而是担心没有报建，房子就可能成为违法建设，可能会受到处罚。
根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条的规定，在乡村规划区范围内，未依法取得乡村建设规划许可证，或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，乡镇人民政府可以责令停止建设，限期改正，逾期不改正，可以拆除。
这才是我们一再强调宅基地房屋必须报建的紧箍咒。
从《中华人民共和国城乡规划法》的规定中我们可以发现，在乡村规划区内进行建设，必须经过报建，领取乡村建设许可证。但领取后，建设时必须严格按照建设许可证的要求建设。
所以说，没有证，或者没有按照证的要求建设，都存在被认定为农村违法建设的可能。
乡村规划区内的违法建设的查处机关是乡政府。对于正在建设的违法建设，会采取责令停止建设，限期改正的要求。如果村民不听建议继续建设，乡镇政府可以实施强制拆除；对于已经建成的违法建设，乡政府也可以采取强制拆除的措施。
当然，乡镇政府的强制拆除并不是“以违法对付违法”，不讲法律程序，粗暴执法，暴力强拆，“以暴制暴”。
如果因为镇政府的暴力强拆，造成合法权益受损的，是可以要求政府赔偿损失的。
欲知后事如何？
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作者:宋静律师专注土地诉讼